Grondbeleid
Deze paragraaf bevat de hoofdlijnen van het grondbeleid en de grondexploitaties. Nadere detailinformatie is opgenomen in het Meerjarenprogramma Grondontwikkeling (MPG).
Grondbeleid en doelstellingen
Het grondbeleid is één van de instrumenten die de gemeente tot haar beschikking heeft om (ruimtelijke) doelstellingen te kunnen realiseren. Het grondbeleid is daarmee ondersteunend aan de verschillende beleidsvelden, maar ook aan de uitwerking van de Agenda Delft 2040 en het Bestuursprogramma 2018-2022 'Voorbereid op de toekomst'. De ruimtelijke invulling is dus afhankelijk van de doelstellingen vanuit de verschillende beleidsvelden (bijvoorbeeld woondoelstellingen die gerealiseerd kunnen worden in het project Nieuw Delft en onderwijshuisvesting). Gegeven deze doelstelling streeft de gemeente naar het optimaliseren van de financiële uitkomsten.
De financiële uitkomsten zijn in deze jaarrekening opgenomen onder het programma Goed Wonen (grondexploitaties woningbouw) en Stad in Bedrijf (grondexploitaties niet woningbouw).
Uitvoering van de nota Grondbeleid
In 2017 heeft de raad de nota Grondbeleid gemeente Delft 2017-2021 vastgesteld. In deze nota zijn de kaders en uitgangspunten voor het grondbeleid van de gemeente Delft weergegeven. De gemeente hanteert een situationeel grondbeleid: een op de situatie/locatie afgestemd grondbeleid.
De gemeente is op drie manieren betrokken bij de uitvoering van de grondexploitaties:
- Actief en risicodragend: de gemeente treedt op als vervaardiger van bouwrijpe grond en verkoper daarvan. Voorwaarde voor deze rol is het hebben van een grondpositie. Een voorbeeld hiervan is de grondexploitatie Nieuw Delft.
- Participerend en risicodragend: de gemeente faciliteert de planvorming en participeert in de ontwikkeling en de uitvoering. De uitvoering kan ondergebracht zijn in een zelfstandige juridische entiteit, waarin de gemeente risicodrager is. Dit is nu niet aan de orde.
- Faciliterend: de gemeente faciliteert de planvorming in haar hoedanigheid als overheid. De ontwikkeling en uitvoering zijn overgelaten aan een private partij. In deze situatie heeft de gemeente geen of geen noemenswaardige grondpositie. Een voorbeeld hiervan is Kabeldistrict in Schieoevers.
De nota is in 2021 geactualiseerd en aan de raad aangeboden. Het voorstel is om het situationeel grondbeleid voort te zetten waarbij, als dit nodig is voor de realisatie van de beleidsdoelstellingen, ook een actief grondbeleid overwogen kan worden. Uiteraard voor zover dat past binnen de mogelijkheden in het proces en het risicoprofiel.
Uitvoering van de nota Kostenverhaal
Op 15 juli 2021 heeft de gemeenteraad unaniem ingestemd met de vaststelling van de nota Kostenverhaal. Binnen dit document staan de kaders en spelregels die gelden als de gemeente kosten verhaalt op initiatiefnemers. Verslaglegging en voortgang van de desbetreffende bestemmingsreserve zal plaatsvinden in het (Tussentijds) Meerjarenprogramma Grondontwikkeling (MPG), te beginnen bij het MPG 2022. De raad wordt zodoende tijdig en volledig op vaste momenten jaarlijks geïnformeerd.
Informatievoorziening
Het Meerjarenprogramma Grondontwikkeling (MPG) geeft meer gedetailleerd inzicht in de te verwachten (financiële) resultaten en risico's per grondexploitatie. Het MPG is geactualiseerd en wordt gelijktijdig met de jaarstukken 2021 aangeboden.
Gedurende het jaar is informatie verstrekt in het T-MPG: het Tussentijds Meerjarenprogramma Grondontwikkeling. De uitkomsten daarvan zijn gemeld in de najaarsrapportage.
Overzicht lopende grondexploitaties
Ultimo 2021 zijn drie grondexploitaties in de uitvoeringsfase:
- Nieuw Delft (einddatum 2027)
- Maria Duyst (einddatum 2025)
- Haring (einddatum 2023)
In deze grondexploitaties zijn nog gronden te verkopen en is het civiele werk nog in uitvoering. Daardoor zijn de risico's hoger dan bij de grondexploitaties in de eindfase.
De onderstaande drie grondexploitaties zijn in de eindfase:
- Harnaschpolder (einddatum 2022)
- Voorhof Noord West (einddatum 2023)
- Buitenhof (einddatum 2022)
De verkoopcontracten zijn gesloten, het civiele werk wordt afgerond, de risco's zijn laag.
Algemene opmerking over de waardering van gronden en de actualisatie van de grondexploitaties
Inherent aan de waardering van grondexploitaties is het gebruik maken van schattingen en veronderstellingen over de verwachte kosten en opbrengsten over een langere (project-)periode. De waardering van de grondexploitaties in de begroting is gebaseerd op inzichten die ultimo 2021 als meest reëel werden geacht ten aanzien van meerjarige planning/fasering, parameters (prijsontwikkeling en rente) en huidige marktprijzen. Wijzigingen in de economische situatie en scenario’s hierin, maar ook toekomstige wijzigingen op projectniveau, kunnen een (grote) invloed hebben op de uiteindelijke resultaten van de verschillende grondexploitaties. Ook beleidsmatige keuzes van de gemeente over onder meer programma, ontwikkeltempo, ontwikkelvolgorde en kwaliteitsniveau zijn bepalend voor het verwachte resultaat op de grondexploitaties en hiermee de waardering.
In de huidige overwegend positieve situatie van de vastgoedmarkt wordt het risicoprofiel van de projectenportefeuille (nog steeds) voor het grootste deel bepaald door risico’s in de sfeer van gronduitgifte, in combinatie met de mogelijke gevolgen op de vastgoedmarkt door covid-19. De vastgoedmarkt functioneert breed gezien goed, maar kan op sommige onderdelen nog steeds beweeglijk zijn, met bijbehorende uitdagingen. Eén zo'n uitdaging is de omgang met de problematiek rondom PFAS.
Belangrijkste parameters
De parameters zijn in december 2021 bepaald op:
- Prijspeil 2021: GWW 8,75% - CPI 2,40% (was 0,4% respectievelijk 1,35%)
Prijspeil 2022 en volgende jaren: GWW 1,95% - CPI 1,90% - Omslagerente 2022 en volgende jaren: 1,85% (was 2,24%).
- De disconteringsvoet voor de contantmaking van de eindwaarde is 2% (onveranderd).
Uitkomsten actualisaties grondexploitaties/actuele prognose:
Alle grondexploitaties zijn herzien. In de onderstaande tabel zijn de verwachte eindresultaten weergegeven in relatie tot de inschatting vorig jaar. De belangrijkste verschillen worden toegelicht.
Verwachte projectresultaten | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
Bedragen x € 1.000 | Winst / Verlies | Boekwaarde eind boekjaar 2021 | Nog te realiseren kosten | Nog te realiseren opbrengsten | Eindwaarde MPG 2021 / raadsbesluit | Eindwaarde MPG 2022 |
Bouwgronden in exploitatie | ||||||
Nieuw Delft | Verlies voorzien | -9.064 | 40.516 | 25.185 | -10.337 | -6.266 |
Maria Duyst | Verlies voorzien | 33 | 3.042 | 2.213 | -862 | -862 |
Haring | Verlies voorzien | 3.471 | 284 | 2.488 | -1.305 | -1.267 |
Voorhof Noord-West | Verlies voorzien | -41 | 238 | - | -340 | -197 |
Harnaschpolder | In afsluiting | 750 | 147 | 897 | - | |
Buitenhof | In afsluiting | -542 | 542 | - | - | |
Bedrijfskavels Tanthof | Winst | 4 | Nvt | Nvt | ||
Totaal | -5.389 | 44.769 | 30.783 | -12.844 | -8.592 | |
Nieuw Delft
Afgelopen jaar heeft een actualisatie van de uitgangspunten voor de berekening van de grondexploitatie voor Nieuw Delft plaatsgevonden. Hierbij is kritisch gekeken naar zowel de opbouw van de kosten als opbrengsten. Omdat inmiddels 70% van de te verwachten kosten en 81% van de opbrengsten al zijn gerealiseerd, is accuratere inschatting te maken omtrent de kosten en opbrengsten over de resterende looptijd.
Aan de kostenkant heeft dit met name geleid tot een aanpassing van de verwachtingen omtrent de nog te maken plankosten. Aan de opbrengstenkant kon de risicovoorziening worden bijgesteld en zijn de grondverkopen geactualiseerd. De bijstellingen hebben tot gevolg dat de te verwachten kosten met € 7,28 miljoen toenemen en de te verwachten opbrengsten met € 7,45 miljoen.
De verhoging van de kosten hangt voor een belangrijk deel samen met vertragingen in de voortgang van de ontwikkeling van enkele deelvelden. Hier was in het risicoprofiel van het project rekening meegehouden. Het gebied wordt vraaggestuurd ontwikkeld. De aannsluiting op de omgeving en een passende kwaliteit van zowel de gebouwde omgeving als de openbare ruimte vraagt om een bovengemiddelde inzet van personen en middelen.
De verhoging van de nog te realiseren opbrengsten hebben betrekking op de velden 2, 6, 7 en 8. De opbrengsten zijn, daar waar relevant, opnieuw indicatief geraamd op basis van recente vergelijkbare grondtransacties en/of uitgevoerde taxaties door CBRE. Dit gaf aanleiding voor nieuwe ramingen in zowel volume (m2 bvo), als in functie (wonen en voorzieningen).
De verwachtte eindwaarde van de grondexploitatie wordt geraamd op een verlies van € 6,266 miljoen. In de berekening van de eindwaarde zitten enige onzekerheden welke het eindresultaat kunnen beïnvloeden in positieve en negatieve zin (de zogeheten Up- en Downswing). De actualisatie van de grondexploitatie heeft ertoe geleid dat deze onzekerheden aanzienlijk zijn verminderd maar niet geheel zijn verdwenen.
Voor een nadere financiële onderbouwing en voortgang van de ontwikkelingen in de diverse gebieden wordt verwezen naar het MPG.
Maria Duyst
De raad nam in 2021 het besluit om de grondexploitatie Maria Duyst te openen. Dit project voorziet in de nieuwbouw van een basisschool, zwembad, sporthal, parkeervoorzieningen, woningen en openbaar gebied. Bij de actualisatie is rekening gehouden met de bovenmatige inflatie over het afgelopen jaar (circa € 130.000). Dit is een tegenvaller en is vooralsnog opgevangen binnen het beschikbare onvoorzien.
Voorhof Noord-West
De grondexploitatie Voorhof verbeterde, omdat een grondlevering aan de Martinus Nijhofflaan meer opleverde dan geraamd.
Overige grondexploitaties
Op de overige grondexploitaties deden zich in financiële zin geen bijzonderheden voor. Deze bewegen zich binnen een reguliere bandbreedte, inherent aan het werken met ramingen en schattingen. Voor Harnaschpolder en Haring geldt dat de gronden zijn verkocht en in 2022 worden geleverd.
Systematiek van winst- en verliesneming
Voor alle verliesgevende grondexploitaties is een toereikende verliesvoorziening gevormd. Deze voorziening is gewaardeerd op de netto contante waarde. De omvang van de voorziening bedraagt
€ 7.767.000. Jaarlijks wordt de voorziening met 2% verhoogd. Deze jaarlijkse verhoging wordt in de begroting opgenomen.
De gemeente heeft nu geen winstgevende grondexploitaties. Winstneming is dit jaar dan ook niet aan de orde. De gemeente heeft nog wel posities of kavels te koop die bij verkoop een winst op kunnen leveren. Bijvoorbeeld de bedrijfskavels in Tanthof/Laan der Verenigde Naties. Zodra dit concreet en realistisch is wordt dit in de begroting verwerkt.
De fasering van de verliezen in de jaren is als volgt:
Fasering grondexploitatieresultaten Bouwgronden in exploitatie | |||||
|---|---|---|---|---|---|
Bedragen x € 1.000, per 1 januari | Saldi eindwaarde | Winst / Verlies | 2023 | 2025 | 2027 |
Nieuw Delft | 6.266 | Verlies | 6.266 | ||
Maria Duyst | 862 | Verlies | 862 | ||
Haring | 1.267 | Verlies | 1.267 | ||
Voorhof Noord-West | 197 | Verlies | 197 | ||
Harnaschpolder | - | In afsluitng (2022) | |||
Buitenhof | - | In afsluitng (2022) | |||
Totaal | 8.592 | 1.464 | 862 | 6.266 | |
Gevolgen van de actualisatie voor het jaarrekeningresultaat
De actualisatie leidt tot het bijstellen van de verliesvoorziening of het corrigeren van de boekwaarde van de projecten. Voor alle (zes) grondexploitaties is het effect op het resultaat ten opzichte van de begroting € 1.582.000 (meevaller). Hiervan heeft € 1.436.000 betrekking op Nieuw Delft. Op de andere grondexploitaties gezamenlijk is per saldo sprake van een meevaller van € 146.000. Dit betreft vooral de grondexploitatie Voorhof Noord-West.
Risicoprofiel en weerstandsvermogen
Uit de interne risicoanalyse blijkt dat de volgende factoren de hoogste impact kunnen hebben op het financiële resultaat van de grondexploitaties:
- Risico als gevolg van het niet realiseren van het geprognosticeerde afzettempo, waardoor extra financieringsrente en plankosten ontstaan. Dit kan zich ook voordoen in tijden van hoogconjunctuur bij het duurste segment van de vrije kavels.
- Risico als gevolg van het aanwezig zijn van PFAS in de te verkopen gronden. Bijbehorende kosten van afvoeren en saneren kunnen in een gespannen markt flink oplopen.
- Risico dat de geprognosticeerde woningtypen niet afzetbaar blijken en daardoor een lagere grondprijs wordt gerealiseerd of in het geheel niet.
- Risico van afwijkende parameters zoals financieringsrente, kostenstijging en opbrengstenstijging.
- Risico dat de kostenramingen, na verdere uitwerking en vertaling naar besteksniveau, niet volledig of ontoereikend zijn.
De risicoanalyse van de grondexploitaties Maria Duyst en Nieuw Delft zijn betrokken in de paragraaf Weerstandsvermogen en het risicoprofiel. De overige grondexploitaties bevinden zich in de afsluiting waardoor de risico's laag zijn.
Vennootschapsbelasting
Uit interne analyses blijkt dat het Grondbedrijf zich nog niet kwalificeert als onderneming in fiscale zin. Een fiscale winst en vennootschapsbelasting is dan ook niet aan de orde. Deze kwalificatie is voorgelegd aan de Belastingdienst. Aangezien de toekomstige waardeontwikkeling van de projecten ongewis is, blijft de fiscaliteit een onzekere factor.